【住宅援助の相続税】子ども3人に3,000万〜5,000万円｜親名義・共有・贈与を二次相続まで比較

2026年11月時点の税制を参考にした検討記事。個人の資産額と購入額は、比較のためのモデルケースを含みます。

子どもが将来「家を買いたい」と思ったとき、親として少しでも力になりたい。ところが、援助の仕方を間違えると、贈与税が大きくなり、相続税の節税効果を上回るかもしれません。

こんにちは、nobu2394.comです。私は51歳、妻と3人の子どもがいます。投資を続けてきた結果、今回は金融資産などを合計2億2,000万円と仮定して、住宅購入の援助を考えてみます。実際には妻名義の資産もありますが、比較を分かりやすくするため、今回の試算では全額を私名義とします。

私が想像しているのは、子ども1人につき3,000万〜5,000万円ほどの支援です。もっとも、金額が先に決まっているわけではありません。子ども自身が家を欲しいと思うか、いつ買うか、そのときの税制はどうか。それを見て決めたいのです。

私が住宅購入の援助を考える3つの理由

1．購入時期は親が決めない

就職したら、結婚したら、30歳になったら、という条件は設けません。住宅購入は本人の仕事、家族、住みたい地域、住宅価格によって変わるからです。家が欲しくない子に、相続税対策のためだけに家を買わせるつもりはありません。

2．相続まで待たずに役立つ支援をしたい

私が亡くなったときに大きな遺産を残すより、子どもが実際に家を買う場面で資金を渡す方が助かるかもしれません。一方、早く渡しすぎて自分と妻の老後資金が不足するのも避けたい。そこで税金だけでなく、親の手元に残る資産も確認します。

3．子ども3人の公平性は、家の価格ではなく援助元本で考える

同じ価格の住宅を3軒買うつもりはありません。住宅、結婚、車、教育費を超えた任意の援助、生前贈与やNISA支援など、親から実際に渡した元本を記録しておきます。家を買わない子が不利にならないように、最終的な財産承継ではその記録を参考に調整したいと考えています。贈与後の運用益や住宅価格の上昇・下落は、その子自身の結果として扱うのが私の方針です。

この考え方は、子ども3人への生前贈与と親子マッチングNISAでも詳しく整理しました。

家を買うとき、親にはどんな支援方法がある？

国税庁は、親が買った不動産を子ども名義で登記した場合、原則として取得資金の贈与と扱う旨を説明しています。「登記だけ子ども名義」は節税の近道ではありません。国税庁・贈与税がかかる場合、贈与税がかかる財産。

住宅購入資金の贈与は、2026年なら最大1,000万円が非課税になる場合がある

2026年11月時点で確認できる住宅取得等資金の贈与税の非課税制度は、2024年1月1日から2026年12月31日までの贈与を対象としています。受贈者1人につき、省エネ等住宅なら1,000万円、それ以外の対象住宅なら500万円まで非課税となり得ます。

ただし、対象となるのは要件を満たした子どもの自分が住む家の取得資金。受贈者は贈与年の1月1日に18歳以上であること、所得要件、住宅の面積・性能要件、取得・居住の期限、翌年の贈与税申告など、複数の条件があります。期限が来れば無条件で自動適用される制度ではありません。国税庁 No.4508。

また、相続時精算課税で贈与時の税負担を抑える選択肢もありますが、贈与時に税額ゼロ＝相続時にも課税されない、ではありません。制度を一度選ぶとその贈与者との関係で暦年課税に戻せない点などもあるため、実行前に検証が必要です。国税庁 No.4506。

【無料】住宅援助の贈与税・一次相続・二次相続・納税資金シミュレーター

以前、妻に残す生活資金と一次・二次相続を比べる相続税・生前贈与シミュレーターを作りました。ここでは同じものをもう一度作るのではなく、子どもが家を買うときの親の援助額と所有名義に絞って比較します。

なぜ「親100％名義」の相続税が一番安く見えるのか

最初に試算したとき、私自身が「親100％名義の税額が小さいのはおかしい。将来、子どもの相続税が大きくならないのか？」と疑問に思いました。これは良い着眼点でした。親名義だから無税になるわけではありません。親が現金で購入した住宅を、相続時には現金とは別の評価方法で計算するため、購入価格より相続税評価額が小さければ、相続税の課税対象額が下がる場合があるのです。

例えば父の資産が2億2,000万円で、4,000万円の家を3人分、父が全額購入したとします。購入後の金融資産は1億円。相続時の評価額を購入額の70％と仮定した場合、3軒の相続税評価額は8,400万円、父の遺産総額の評価は1億8,400万円になります。評価比率が100％なら住宅の評価は1億2,000万円となり、遺産の評価は2億2,000万円に戻ります。70％は今回の仮定であって、すべての家が30％引きで相続評価される制度ではありません。土地は路線価方式・倍率方式、家屋は固定資産税評価額を基に個別に計算します（国税庁 No.4602）。

もう一つ見落とせないのは、親子共有案は父の支出が9,000万円なのに対し、親100％案では1億2,000万円を支払うこと。同じ条件で父が3,000万円多く出すため、税額だけを比べて「親100％が得」とは断定できません。子が自分で出す1,000万円、家を利用できる期間、将来の売却、父母の生活費を並べて初めて実質的な比較になります。

なお、今回は銀行借入れをしない現金購入の比較です。「借金をして不動産を買うと相続税は安くなるのか」という一般論は、先に公開した借金・現金購入と相続税の比較記事で別途検証しています。

「家を相続する前に税金を払うの？」子どもの納税資金も計算した

私が特に気になったのは、親名義の家を子どもに渡すときの現金の順番です。1人の相続税が数百万円になるなら、子どもは先に自分の口座から納税しなければ、家も預金も受け取れないのでしょうか。

1. 父が亡くなり、相続が始まる。遺言や相続人、住宅の持分、預貯金などを確認する。
2. 遺産分割・金融機関の払戻し手続きを進める。家だけでなく、誰が現金をいくら受け取るかも決める。預貯金は銀行ごとの相続手続きが必要。
3. 相続した現金などから納税する。原則10か月以内に申告・納付する。分割が未了でも申告・納税期限は基本的に延びないため、早めの準備が大切。

遺産分割前に必要なお金を引き出す制度もあります。一定の算式で求めた額について、一つの金融機関につき上限150万円まで、ほかの相続人の同意を得ずに払戻しできる仕組みです。ただし150万円を誰でも必ず引き出せるわけではなく、口座残高や法定相続分などによる制限があります（法務省・預貯金払戻し制度）。現金納付が困難な場合には、要件を満たせば延納制度などもあります（国税庁 No.4211）。

私のモデルだと、親100％案では子1人あたり約79万円の現金不足が出た

条件は「父の資産2億2,000万円、4,000万円の家を3軒とも父名義で購入、相続時評価70％、妻が遺産の50％を取得、子3人は家を1軒ずつ相続し、評価額ベースで均等に分ける」。このとき、子ども1人の取得財産は家の評価額2,800万円＋現金約267万円。一次相続税の概算は約346万円です。相続した現金だけでは約79万円不足します。

妻の相続割合を45％にすれば、同じ家を引き継がせながら各子の現金を増やせます。その代わり子の取得割合が増えるので一次相続税は増えますが、妻が保有する額が小さくなれば二次相続税は減る可能性があります。上のシミュレーターで妻の取得割合を50％から45％に変えると、両方の税額と納税後の現金を一度に確認できます。これは「妻には45％が正解」という意味ではありません。妻の老後の生活費・住まい・もともとの資産を優先して考える必要があります。

さらに、実際の遺産が株式や投資信託中心なら、評価額上は現金があっても、納税時に売却が必要かもしれません。納税専用の現金枠、遺言による配分、生命保険の活用余地などを税理士と検討する価値があると思います。住宅の価値が低く評価されるかどうかと、納税に使える現金が残るかどうかは別問題なのです。

シミュレーターを見るとき、間違えやすい3つのこと

1．一括贈与は「相続税が減る金額」より「贈与税」が高いことも

暦年課税では年間110万円の基礎控除がありますが、3,000万〜5,000万円の一括贈与をすると、それを超える部分に累進税率が適用されます。したがって「親から財産を減らせば、それだけ得」とは限りません。上の試算では、まず特例なしにしてから、該当する制度を選んでみてください。国税庁 No.4408。

2．親の共有持分は、子どもへの贈与ではない代わりに相続財産に残る

親が4,000万円の住宅のうち3,000万円を負担し、その割合に対応する真正な共有持分を登記すれば、購入時の名義は親75％・子25％です。親が亡くなったとき、親の75％をその子に相続させれば最終的には子の単独所有にできますが、親の持分に相続税の評価が生じます。親100％名義にするケースも合わせて検討できますが、その場合の親の購入負担額は4,000万円となり、共有名義とは初期支出が違います。所有権の移転・売却・他の相続人との調整も必要です。相続税評価は路線価や固定資産税評価額等に応じて計算するもので、購入額の70％と決まっているわけではありません。国税庁 No.4602。

3．節税だけを比べると「援助しない」が有利に見えることもある

例えば贈与税を避けるために一切援助しなければ、子どもが必要な時期に受け取る価値はゼロです。逆に大金を一括贈与して税金を払いすぎるのも本末転倒。だから私は、支援額と納税額を分け、親が失う財産と子どもが実際に受け取る資産を並べて考えたいのです。上の試算の初期条件では親の75％持分を残す案の税負担が一括贈与より低い。それでも、親所有のままの持分はその時点では子どもへの贈与ではないことを忘れないようにしたいと思います。

「相続前7年以内の暦年贈与の加算」も見落とせません。2024年以降の贈与には、相続開始時期に応じた経過措置があります。国税庁 No.4161。なお、適正に非課税特例を使った住宅取得等資金は、この加算から除かれる取扱いがあります。

子ども3人全員に住宅援助したら、親の資産はどうなるか

上表は贈与税・相続税・教育費・運用損益・住宅費・老後生活費を差し引く前の単純な資産移動であり、実際の贈与計画や住宅購入の推奨額ではありません。

3人全員が家を欲しがるかは、今は分かりません。あくまで全員がそれぞれのタイミングで住宅購入する場合の上限イメージです。子どもの大学・大学院などの費用も発生するため、子ども3人の教育費の試算や、教育費・生前贈与・老後資金と暴落を合わせた試算とも照合するつもりです。

現時点の私の方針｜「いつ買うか」は子ども、「どう払うか」は税金と家計で決める

1. 子どもが購入を検討し始めてから、住宅の価格・必要な援助額・本人の住宅ローン返済能力を確認する。
2. その年の住宅取得資金に関する税制、贈与税、一次・二次相続税を調べ、親名義・子名義・共有などを比較する。
3. 教育費と夫婦の老後資金を確保し、親が無理なく出せる金額を確定する。
4. 家を相続する子に納税用の現金をどう残すか、妻の生活費と両立する遺産配分を検討する。
5. 3人への支援元本を一覧に記録し、住宅を買わない子への公平性も最後まで考える。
6. 実行前に税理士へ相談し、契約と登記・送金・申告の整合性を確認する。

私が目指したいのは「相続税を極限まで削ること」そのものではありません。税金で目減りさせず、子どもが必要とする時期に、本当に役立つ形で資産を渡すこと。この方法は、3人それぞれの人生が見えてきたときに、また数字を更新して決めたいと思います。

年齢・運用率・毎年の生前贈与も含め、家計全体の一次・二次相続を検討する場合は、既存の相続税・生前贈与シミュレーターも参考にしてください。実際の相談準備には、税理士に相談する前に整理した10の疑問をまとめています。