こんにちは、nobu2394.comです。
資産形成を続けていると、運用だけでなく「いずれ家族に財産をどう残すか」も考えるようになります。
そんな中で、以前から気になっていたことがあります。
「借金をして不動産を買うと相続税対策になる」と聞く。でも、借金をしただけで本当に税金が安くなるのだろうか？
借金をすれば返済義務が生まれます。とはいえ、その借りたお金も手元に入ってきます。そう考えると、借金をするだけでは相続税が下がらないはずです。
では、そのお金で土地や家、賃貸アパートを買ったら何が変わるのでしょうか。今回はこの疑問を、現金1億円を使った具体例と国税庁の資料から整理してみました。
この記事の結論
- 借金をするだけでは、通常、相続税対策にならない。借入金と同額の預金が増えるからです。
- 不動産の購入が相続税負担を減らす場合はある。購入価格と相続税評価額が異なることがあるためです。
- 同じ物件なら、現金購入と借入購入で相続税評価の結果が同じになる場合もある。借入そのものが節税の主役ではありません。
- 節税額だけで投資判断しない。借入利息・空室・管理費・売却価格・将来の制度変更まで含めて考える必要があります。
1. 借金をするだけでは、なぜ相続税が減らないのか
まず、借金をしたときの財産の動きから確認します。
もともと現金が1億円ある人が、銀行からさらに1億円借りたとします。
- 手元の預金：1億円 → 2億円
- 銀行への借金：0円 → 1億円
- 差し引きの純財産：1億円のまま
相続税では、死亡時に存在する被相続人の確実な債務は、一定の要件の下で相続財産から控除できます。しかし、借りたお金がそのまま預金で残っていれば、その預金も相続財産に含まれます。
つまり、「借金1億円を差し引ける」という部分だけを見てはいけないわけです。借入金で増えた財産も一緒に確認する必要があります。
2. では、借りたお金で不動産を買うと何が起きる？
ここが今回の本題です。
現金や預金は、原則としてその金額を基に相続税を考えます。一方、土地や建物は、通常は国税庁の評価ルールで計算します。
- 土地：路線価方式、または固定資産税評価額に倍率を掛ける倍率方式など
- 建物：原則として固定資産税評価額
- 賃貸物件：入居者の権利などを反映して評価額を調整する場合がある
- 分譲マンション：2024年からの区分所有補正率を使う場合がある
したがって、不動産を1億円で購入したとしても、相続税を計算するときの評価額が必ず1億円になるとは限りません。
ここで初めて、市場で取引される価格と相続税評価額の差がポイントになります。
ただし「不動産の相続税評価額は必ず市場価格の7割」などと決まっているわけではありません。地域、土地の形状、建物、利用状況、分譲マンションの補正などによって変わります。
国税庁：No.4602 土地家屋の評価／No.4667 居住用の区分所有財産の評価
3. 【数字で比較】現金1億円を持つ人の4つの選択肢
違いをはっきりさせるため、次のような架空の条件で比較します。
- 現在の財産は現金1億円だけ
- 購入する不動産の価格は1億円
- その不動産の相続税評価額は、仮に7,000万円とする
- 売買直後の状態を比較し、金利、返済、諸費用、値動きは考慮しない
- その他の相続財産・債務・特例は考えない
| 選択肢 | 預金 | 不動産の相続税評価額 | 借入残高 | 差引評価額 |
|---|---|---|---|---|
| A. 現金のまま保有 | 1億円 | 0円 | 0円 | 1億円 |
| B. 借入1億円を預金で保有 | 2億円 | 0円 | 1億円 | 1億円 |
| C. 現金1億円で不動産購入 | 0円 | 7,000万円 | 0円 | 7,000万円 |
| D. 1億円借りて不動産購入 | 1億円 | 7,000万円 | 1億円 | 7,000万円 |
この表で最も注目したいのは、CとDの差引評価額が同じ7,000万円になっていることです。
Dでは借金1億円を控除できますが、一方で預金1億円を手元に残しています。だから、この前提では現金購入のCと差引評価額が同じになるのです。
もちろん、実際には借入利息や元金返済、家賃収入、運用益などが時間とともに発生します。その結果、相続時の財産額は変わります。しかし、それは「借金そのものが魔法のように税金を消した」という話ではありません。
今回の架空例では、借金があるからではなく、現金から不動産へ資産の形を変えたことで、相続税評価額が3,000万円低くなった。これが仕組みの核心だと思います。
妻と子ども3人が相続人なら、どのくらい違う？
この架空例で法定相続人が妻と子ども3人の場合、相続税の基礎控除は3,000万円＋600万円×4人＝5,400万円です。
- A・Bの課税遺産総額：1億円－5,400万円＝4,600万円
- C・Dの課税遺産総額：7,000万円－5,400万円＝1,600万円
法定相続分で仮計算する相続税の総額（配偶者の税額軽減などを適用する前）は、A・Bで525万円、C・Dで160万円となります。差は365万円です。
ただし、これは税額の仕組みを示すための単純化した数字。実際の納付額は誰がどの財産を取得するか、配偶者の税額軽減、その他の特例、二次相続によって変わります。「必ず365万円得する」という意味ではありません。
詳しい家族別の計算は、以前作成した相続税・生前贈与シミュレーター（一次・二次相続に対応）でも試せます。
4. 自宅を買う場合と、賃貸アパートを買う場合は違う
「不動産」と一口に言っても、誰が使っているかによって相続税評価の考え方は異なります。
自宅など、自分で使う不動産
自分で住んでいる家や自分で使う土地の場合、基本的には土地・建物それぞれの評価ルールを使います。条件を満たす土地については、後述する小規模宅地等の特例が重要になります。
第三者に貸している賃貸不動産
入居者がいる賃貸物件では、貸主が自由に利用・処分できる状態とは異なるため、借家権や借地権などの権利関係が評価に反映される場合があります。
例えば貸家の敷地である「貸家建付地」の評価には、次の算式が使われます。
貸家建付地の評価額＝自用地の評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
例えば借地権割合60％、借家権割合30％、賃貸割合100％という仮の条件なら、土地の評価額は自用地評価の82％となる計算です。ただし、実際にその割合が使えるかは地域や物件の状態次第です。
また「子どもに無料で住ませている家」や「親の土地を子どもが無償で使っている状態」を、第三者への通常の賃貸と同じように考えるのは危険です。親族間の使用貸借では、土地を自用地として評価する例を国税庁も説明しています。
国税庁：No.4614 貸家建付地の評価／No.4552 親の土地に子供が家を建てたとき
5. 小規模宅地等の特例は大きい。でも全員が使えるわけではない
不動産の相続税を考えるなら、小規模宅地等の特例も外せません。
- 特定居住用宅地等：要件を満たせば330㎡まで評価額を80％減額
- 貸付事業用宅地等：要件を満たせば200㎡まで評価額を50％減額
ただし、これは土地についての特例です。建物の価額まで一律に80％減額できるわけではありません。また、居住・事業の実態、取得者、保有・事業継続、申告などの条件を確認する必要があります。
節税のために賃貸アパートを買えば、誰でもすぐ50％減額になるという話でもありません。購入時期や実際の貸付状況、適用要件が非常に重要です。
6. 【2026年の重要論点】2027年から貸付用不動産の評価が見直される方向
ここは、これから不動産を購入する人にとって特に注意したいポイントです。
2026年度税制改正大綱では、相続直前に取得した貸付用不動産などの評価方法を見直す方針が示されています。
主な対象として挙げられているのは、相続・贈与の前5年以内に対価を支払って取得・新築した一定の貸付用不動産です。こうした不動産について、従来の路線価などによる評価ではなく、原則として通常の取引価額に相当する額で評価する方向です。
大綱では、課税上の弊害がなければ、取得価額に地価の変動等を反映した額の80％で評価できる考え方も示されています。また、一定の不動産小口化商品などは、取得後の年数にかかわらず別の見直しの対象となる予定です。
適用は2027年1月1日以後の相続・贈与などが予定されています。
2026年11月8日時点の注意：国税庁は2026年9月18日に「貸付用不動産の評価について」の法令解釈通達案を公表し、10月18日に意見募集を締め切りました。ここで説明した内容は大綱・通達案に基づくもので、記事執筆日時点で最終的な通達の確定内容として扱ってはいません。適用範囲、経過措置、評価方法などは、実行前に確定版を確認してください。
言い換えると、「相続直前に借金をして賃貸物件を買えば、大きく評価を下げられる」という過去の説明を、2027年以降もそのまま信じるのは危険だということです。
一次資料：財務省・令和8年度税制改正の大綱／e-Gov・貸付用不動産の評価に関する通達案
7. 相続直前の「行き過ぎた不動産節税」には、裁判例もある
新しい評価ルールだけでなく、以前から注意すべき点もあります。
2022年4月19日の最高裁判決では、多額の借入れで購入した不動産の相続税評価について、通常の評価通達に基づく金額より高い評価を用いた課税処分が認められました。
これは「借金をして不動産を買ったらすべて否認される」という判決ではありません。事案ごとの事情、評価額の大きな乖離、相続税負担を減らす目的などが問題となったものです。
ただ、税額をゼロにすることだけを狙って高額な不動産を買うような取引には、通常の評価方法による計算だけでは済まないリスクがあることを示しています。
一次資料：最高裁判所・令和4年4月19日判決の概要
8. 相続税が減っても、家族の財産が増えるとは限らない
私は、ここが一番見落としやすい点だと思っています。
例えば、借入れをしたことで相続税が数百万円減ったとしても、それまでに金利を何百万円、何千万円と払っていればどうでしょうか。賃貸物件なら空室、家賃下落、設備の修繕、管理費、固定資産税なども発生します。
さらに、不動産は株式や投資信託のように必要な分だけ簡単に売却できるわけではありません。相続税を払うための現金が不足すれば、家族が売却を迫られる可能性もあります。相続への備えとして、以前税理士に相談する前の10の疑問も整理しました。
私が投資を続ける中で重視するようになったのは、税金の少なさだけではなく、家族にどのくらいの財産が、どのような形で、いつ残るのかということです。そう考えるようになった経緯は、相続で一番怖いのは税金ではないと感じた理由にも書きました。
不動産を買う判断も、次のように考えたいと思います。
- その物件は、税金の話がなくても購入したい物件か
- 借入金利と返済額に無理はないか
- 賃貸なら収支が成り立つか。自宅なら家族が本当に住みたい場所か
- 相続後も保有し続けたいか。売却した場合の価格はどうか
- 不動産取得税・登録免許税・固定資産税・将来の譲渡税まで含めて考えているか
- 相続税を納める現金は確保できるか
「相続税評価額が下がること」と「家族全体で得をすること」は、似ているようで別の話です。
9. よくある疑問
Q. 借金をして、そのお金を銀行に置いておけば節税になる？
通常はなりません。債務控除の対象になる借入れでも、借りた預金が残っていれば資産も増えています。借入時点では差し引きの財産が変わらないからです。
Q. 借金せず現金で不動産を購入しても相続税対策になる？
なり得ます。今回の比較では、現金で買った場合も借入れで買った場合も差引評価額が7,000万円になりました。ただし実際の評価額は物件ごとに異なり、特例の適用を保証するものではありません。
Q. 賃貸アパートなら、自宅より必ず有利？
そうとは限りません。賃貸による評価調整の可能性はありますが、入居率、収益、取得価格、管理費、改正される評価ルール、小規模宅地等の特例の要件などを確認する必要があります。
Q. 子どもに家を買ってあげる場合はどうなる？
ここは私自身がもう一段深く考えたいテーマです。親名義で買って子どもに住んでもらうのか、子ども名義にするため購入資金を贈与するのか。後者には贈与税が関係し、前者には親の相続財産としての評価が関係します。
しかも、子どもが複数いる場合は、家の価格だけでなく、NISA援助やその他の贈与も含めて公平に考えたい。以前試算した子ども3人への年間110万円の生前贈与も、家の援助と切り離せません。このテーマは、子ども3人への住宅援助を「一括贈与・親子共有・親100％名義」で比較した記事で、贈与税・相続税と納税用現金まで具体的に試算しました。
10. まとめ｜借金よりも「資産の評価」と「家族の手残り」に注目したい
調べてみて、最初の疑問への答えはかなり明確になりました。
借金をするだけでは、相続税対策にならない。
一方、現金を不動産に変えることが、相続税評価額を下げる場合はある。
そして、借入れはあくまで資金調達の方法です。同じ不動産を買うなら、現金購入でも借入購入でも、評価の基本的な仕組みは同じ。借入れの効果を考えるには、返済や金利、保有している金融資産の運用結果まで見る必要があります。
2027年に向けて貸付用不動産の評価見直しも進んでいます。昔から知られている節税方法を、そのまま将来にも当てはめるのは難しくなりそうです。
私自身は、税金を最小化することよりも、家族の暮らしと資産全体の価値を守ることを軸に考えていきたいと思います。
相続税の基本を知った上で、次は「愛する子どもたちに家を用意するなら、どんな買い方がよいのか」。そこまで数字で比べてみたいと思います。
制度・数値の確認日：2026年11月8日。本記事の1億円・7,000万円の比較は、相続税評価の仕組みを説明するための架空の試算です。個々の物件の評価額、相続税額、融資審査、節税効果を保証するものではありません。相続税評価や売買・贈与を伴う具体的な取引については、税理士などの専門家と最新の公的資料を確認してください。
