【8年後検証】住宅ローン控除でローンは得？0.44％で借りた私の2026年の答え

こんにちは、nobu2394.comです。

この記事を最初に書いたのは2018年2月。マイホームの住宅ローン手続きを終えたばかりの頃でした。

当時の私は、約4,700万円を変動金利0.44％で借り、住宅ローン控除を使いながら手元資金を残し、10年後には一括返済するつもりでした。

あれから8年。51歳になった2026年、住宅ローン金利は0.84％まで上がり、銀行からは次回1.09％予定との案内も受けています。それでも今の私は、一括返済するつもりはありません。

今回は、2018年の「住宅ローンは得なのか？」という自分の考えを、8年後の実体験で答え合わせします。

2018年、約4,700万円を変動金利0.44％で借りた

2018年、私はマイホーム購入のために住宅ローンを組みました。当時の記事に残している主な条件は、借入額約4,700万円、変動金利0.44％、毎月返済約12万円、ボーナス返済なしです。

もともと私は「借金はできるだけしたくない」というタイプでした。それでも住宅ローンを利用した大きな理由が、非常に低い金利と住宅ローン控除でした。

2018年当時の住宅ローン控除は「年末残高×1％」が基本だった

私が入居した2018年当時、一定の要件を満たす住宅では、10年間、住宅ローンの年末残高等の1％を所得税から控除する仕組みがありました。

ただし、2018年の元記事では少し雑に説明していました。「年末残高の1％がそのまま必ず現金で戻る」わけではありません。 実際の控除額は住宅の条件、借入残高の上限、本人の所得税額などによって決まります。

国税庁｜住宅の新築等をし、令和3年までに居住の用に供した場合

当時の作戦は「10年間は現金を残し、その後一括返済」

2018年の私は、住宅ローン控除が使える間は急いで返済せず、現金を手元に残すつもりでした。そして10年後、住宅ローン控除が終わったところで残債を一括返済する。これが当時の基本方針です。

0.44％という低い金利で借りられるなら、手元のお金をそれ以上の利回りで運用できれば有利になる可能性がある、と考えていました。

ただし今なら、ここには必ず一つ注意点を付けます。住宅ローン金利は確実に支払うコストですが、投資のリターンは確実ではありません。

住宅ローンで残した資金が、その後の積立投資につながった

住宅ローンを組んだ直後の2018年3月には、10年後の返済資金をどう作るかを考え、余剰資金を月10万円ずつ積立投資へ回す計画を立てていました。

住宅ローン返済資金を作りながら月10万円を積み立てようと考えた2018年の記事

この考えが、その後の楽天VTI・楽天VYMなどの長期積立にもつながりました。8年後の今振り返ると、住宅ローンで手元資金を残したことと、その後の資産形成はかなり密接につながっています。

ただし、これはあくまで私の結果です。2018年以降の株式市場が長期的に上昇したことも大きく、誰が同じことをしても同じ結果になるわけではありません。

2026年、金利は0.44％から0.84％へ上がった

超低金利だった状況はずっと続いたわけではありません。2026年に銀行へ確認したところ、私の住宅ローン金利は0.84％まで上昇していました。さらに次回は1.09％になる予定との案内も受けています。

私の場合、現時点で毎月の返済額は大きく変わっていません。ただ、同じ返済額でも利息に回る割合が増えれば、元金の減り方は遅くなります。

現在の金利や銀行へ確認した内容については、こちらの記事で詳しくまとめています。

【実体験】住宅ローン変動金利0.44％→0.84％、次回1.09％へ｜それでも一括返済しない理由

8年前は「10年後に一括返済」、今は「一括返済しない」

ここが2018年と2026年で最も変わったところです。

2018年の私は、住宅ローン控除が終わったら一括返済するつもりでした。ところが51歳になった今は、今のところ一括返済するつもりはありません。

現在の私は3,000万円を超える現金を持っており、住宅ローンを大きく減らすこと自体は可能です。

それでも返済に一気に使わないのは、生活防衛資金、子どもの教育費、投資、金・銀・外貨などへの分散、今後の働き方の変化などに対応できる余地を残しておきたいからです。

もちろん、この先さらに住宅ローン金利が上がれば判断は変わる可能性があります。「絶対に一括返済しない」と決めているわけではありません。

では、住宅ローンは得なのか？

2018年の記事タイトルでは「住宅ローンはしたほうがいい」「ローンは得？損？」とかなり単純化していました。

8年後の今なら、答えはこうです。

住宅ローンが得か損かは、金利だけでも住宅ローン控除だけでも決まりません。

住宅ローン金利、控除の適用条件、借入額、手元資金、収入の安定性、年齢、投資経験、リスク許容度、教育費や生活費などを一緒に考える必要があります。

住宅ローン控除を受けるためだけに必要以上に借金を増やす、という考え方には私は賛成しません。一方で、十分に低い金利で借りられ、返済能力があり、手元資金を残すことに意味がある人にとっては、住宅ローンは資金管理の選択肢の一つになると思います。

2026年の住宅ローン控除は2018年とは制度が違う

2018年の私の住宅ローン控除を、そのまま2026年に家を買う人へ当てはめることはできません。

2026年現在の住宅ローン控除は、年末残高等に対する控除率0.7％が基本で、住宅の省エネ性能、住宅区分、入居した年などによって借入限度額や控除期間が異なります。

つまり、2018年当時の「10年間、残高の1％」という説明をそのまま現在制度として使うのは間違いです。

国税庁｜住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合

住宅ローン控除の手続きは別記事に分けています

給与所得者が住宅ローン控除を初めて受ける場合、原則として初年度は確定申告が必要です。一定の要件を満たす給与所得者は、2年目以降は年末調整で控除を受けられます。

住宅ローン控除の2年目｜お金はどうやって戻る？会社員の年末調整を実体験で解説

必要書類や現在の調書方式についてはこちらです。

【2026年版】ふるさと納税・住宅ローン控除の確定申告に必要な書類

8年後の答え｜私にとっては「現金を残したこと」に意味があった

2018年の私が住宅ローンを組んだ理由を一言で言えば、低金利と住宅ローン控除を利用しながら、手元の現金を残したかったからです。

8年後の2026年、その手元資金は投資や資産形成の土台になりました。だから私自身について言えば、当時すぐに現金を使い切らず住宅ローンを利用した判断は、結果的に悪くなかったと思っています。

ただし、住宅ローンを利用することそのものが正解なのではありません。借りたことで残った手元資金をどう管理するか。 ここまで含めて考える必要があります。

まとめ｜住宅ローン控除だけで「得」と判断しない

• 私は2018年に約4,700万円を変動金利0.44％で借りた
• 当時は住宅ローン控除を使い、終了後に一括返済する予定だった
• 手元資金を残し、その後の積立投資や資産形成につなげた
• 2026年の金利は0.84％、次回1.09％予定と銀行から案内されている
• それでも現在は一括返済せず、手元資金の余力を残す方針
• 2018年と2026年では住宅ローン控除の制度が大きく違う
• 住宅ローン控除があるからといって、ローンが必ず得になるわけではない

2018年の私は「10年後には全部返す」と考えていました。2026年の私は「急いで全部返さず、資金の選択肢を残したい」と考えています。

※この記事は私自身の住宅ローンの実体験と、2026年9月時点で確認した国税庁等の公開情報をもとにまとめています。住宅ローン控除の要件、借入限度額、控除期間、必要書類等は入居年や住宅の種類・性能によって異なります。実際の適用可否は国税庁、税務署、金融機関等の最新情報をご確認ください。